SL vs Holding vs SOCIMI vs Persona Física: ¿Cuál estructura te ahorra más impuestos?

La elección de estructura puede marcar la diferencia entre pagar 24% o 15% de impuestos. Te explicamos las 4 estructuras principales con casos reales y cuándo usar cada una.

Las 4 estructuras fiscales para inversión inmobiliaria

Comparativa rápida:

• Persona Física: 24% fijo | Deducciones limitadas | Complejidad baja | Mejor para patrimonios < €500K

• SL Española: 25%/23% | Máximas deducciones | Complejidad media | Mejor para €500K–2M

• Holding Internacional: Variable | Máximas deducciones | Complejidad alta | Mejor para > €2M

• SOCIMI: 0%/1% (transparencia) | Alta complejidad | Mejor para > €5M

Persona Física: la trampa aparentemente simple

Cuándo usarla:

• Patrimonios pequeños (< €500K)

• Inversión única sin intención de expansión

• Máxima simplicidad requerida

• Uso personal parcial del inmueble

Ventajas:

• Simplicidad administrativa máxima

• Sin constitución societaria

• Costes de mantenimiento mínimos

• Transparencia fiscal directa

Desventajas:

• Impuesto no residentes: 24% fijo

• Deducciones limitadas

• Sin planificación de dividendos

• Complejidad en herencias internacionales

• Responsabilidad ilimitada

Caso real – Apartamento Sevilla €400K:Renta anual: €20,000Deducciones: €2,000Base imponible: €18,000Impuesto: €4,320 (24%)Fiscal efectivo: 21.6%

Sociedad Limitada Española (SL): el equilibrio perfecto

Cuándo usarla:

• Patrimonios medios (€500K–2M)

• Intención de crecimiento de portafolio

• Optimización fiscal prioritaria

• Separación patrimonios personal/empresarial

Ventajas fiscales:

• IS: 25% (23% primeros €300K)

• Amortización: 3% anual deducible

• Gastos financieros y operativos: 100% deducibles

• Planificación dividendos: 5–19%

• Reinversión beneficios con diferimiento

Caso real – Portfolio Madrid €800K (SL):Rentas anuales: €48,000Gastos deducibles: €18,500Amortización: €8,000Intereses: €6,200Mantenimiento/seguros: €4,300Base imponible: €29,500IS (25%): €7,375Fiscal efectivo: 15.4% vs 24% en persona físicaAhorro: €4,145 anuales

Holding Internacional: para patrimonios sofisticados

Cuándo usarla:

• Patrimonios grandes (> €2M)

• Múltiples jurisdicciones

• Planificación sucesoria compleja

• Aprovechamiento de red de tratados

Estructura típica:

• Inversor (país de origen)

• Holding en España

• Filiales en cada país (Portugal, Francia, Italia)

Ventajas estratégicas:

• Acceso a 104 tratados de España

• Consolidación fiscal del grupo

• Diferimiento indefinido

• Planificación sucesoria optimizada

• Diversificación jurisdiccional

• Máxima flexibilidad estructural

Caso real – Family Office LATAM €5M:

• Holding España: €2M en Madrid + Barcelona

• Filial Portugal: €1.5M Lisboa (NHR)

• Filial Francia: €1.5M París (red tratados)

Optimización fiscal:

• España: 25% IS + deducciones

• Portugal: 20% NHR

• Francia: créditos fiscales

Fiscal efectivo consolidado: 12.8%Sin estructura: 27.3% promedioCon holding: 12.8%Ahorro: €72,500 anuales (53%)

SOCIMI: la transparencia fiscal profesional

Cuándo usarla:

• Patrimonios institucionales (> €5M)

• Carteras diversificadas

• Inversores múltiples sofisticados

• Estrategia buy-and-hold largo plazo

Requisitos:

• Capital mínimo: €5M

• 80% activos inmobiliarios

• 80% ingresos alquiler/ventas

• 80% beneficios distribuidos como dividendos

• Cotización o más de 25 socios

Ventajas fiscales:

• IS: 0% (si distribuye 80% beneficios)

• IS: 19% (sobre beneficios no distribuidos)

• Transparencia: tributación en socios

• Exención de plusvalías de inmuebles afectos

Caso real – SOCIMI Madrid €8M:Rentas anuales: €480,000Gastos: €180,000Beneficio: €300,000Distribución: €240,000 (80%)IS sobre reservas: €11,400 (19% de €60K)Fiscal efectivo: 2.4%Tributación final: en socios según país

Matriz de decisión

• Patrimonio €300K–500K: Persona física (o SL si crecimiento previsto)

• Patrimonio €500K–1M: SL española (ahorro €8K–15K/año)

• Patrimonio €1M–3M: SL + Holding (ahorro €15K–40K/año)

• Patrimonio > €3M: Holding internacional (ahorro €40K–100K+)

• Patrimonio > €5M: SOCIMI vs Holding (ahorro €80K–200K+)

Factores adicionales

Operativos: nº de inmuebles, geografías, perfil inversor, horizonte temporalFiscales: país de residencia, ingresos adicionales, sucesión, optimización global/localFamiliares: estructura familiar, planificación generacional, protección patrimonial, flexibilidad herederos

Implementación

SL:Semana 1: diseñoSemana 2: constituciónSemana 3: apertura cuentasSemana 4: transferencia activosMes 2: setup completo

Holding:Mes 1: diseñoMes 2: constitución vehículosMes 3: implementación fiscalMeses 4–6: migración activos

Costes:

• SL: €3K–5K

• Holding: €15K–25K

• SOCIMI: €50K–100KROI típico: 2–6 meses

La estructura correcta es la que maximiza tu riqueza después de impuestos, no antes.¿Quieres diseñar la estructura fiscal óptima para tu patrimonio? Solicita tu análisis personalizado.