La Oportunidad - Cómo Identificamos El Diamante En Bruto (1/3)

Cómo convertimos €650K en €850K en 24 meses: Anatomía de una inversión exitosa

En 2023, un inversor mexicano nos contactó con €650K para diversificar en España.Hoy, 24 meses después, su inversión vale €850K.Esta es la anatomía completa de cómo lo conseguimos.

🏙️ ¿Por qué Madrid en 2023?

Madrid vivía un momento único post-pandemia: precios estabilizados pero con alta demanda de alquiler.

Nuestro análisis reveló 3 factores clave:

✅ Factor 1: Déficit de vivienda nueva

• Solo 3,200 viviendas nuevas vs 8,500 demandadas

• Escasez crítica en zonas prime📊 Oportunidad: Mayor demanda = Mayor revalorización

🌍 Factor 2: Golden Visa + Trabajo remoto

• +340% en solicitudes de Golden Visa

• Nuevos residentes buscando alquiler temporal🎯 Target: viviendas de €3,000–€4,500/mes

⚖️ Factor 3: Regulación favorable

• La nueva Ley de Vivienda aún no implementada

• Incentivos fiscales por rehabilitación⏳ Ventana de oportunidad limitada

🔍 Nuestro Proceso de Identificación

📌 Paso 1: Scouting Estratégico

Rastreamos 127 promociones en Madrid gracias a nuestros acuerdos con:

• Gestilar (acceso pre-mercado)

• CBRE (oportunidades off-market)

• Kronos Homes (preventas exclusivas)

📊 Paso 2: Filtros de Selección

Aplicamos nuestros 8 filtros estratégicos:

• 📍 Ubicación: transporte público <500m

• 📈 Demanda probada: ratio de alquiler >95%

• 💼 Promotor solvente: patrimonio >€50M

• 🏗️ Licencias: otorgadas o en fase avanzada

• 💰 Preventas: mínimo 40% vendido

• ♻️ Calidad: certificación energética A

• 📉 Rentabilidad: >12% proyectada anual

• 🔁 Liquidez: mercado de reventa activo

✅ Resultado: Solo 3 promociones cumplían todos los criterios.

🏡 Oportunidad Seleccionada: Residencial Chamartín

Características del activo:

• 📍 Ubicación: Chamartín, junto a la nueva estación AVE

• 🏢 Promotor: Gestilar (track record de 40 años)

• 🛏️ Tipología: 2 hab. + 2 baños, 85m² + terraza de 12m²

• 💶 Precio: €650K (€7,647/m²)

• 📆 Entrega: Q4 2024 (18 meses vista)

  
  

¿Por qué era excepcional?

🔧 Ventaja 1: Infraestructura

• Nueva estación Chamartín (€7,000M de inversión)

• Conexión directa al aeropuerto

• Plan integral de desarrollo urbano

  
  

💸 Ventaja 2: Precio vs Mercado

• Precio promedio en Chamartín: €8,200/m²

• Nuestro precio: €7,647/m² (7% descuento)

• Justificación: Compra en preventa

  
  

📊 Ventaja 3: Demanda comprobada

• Alquileres en zona: €2,800–€3,200/mes

• Rentabilidad bruta proyectada: 5.2%

• 78% de demanda corporativa

  
  

⚠️ Análisis de Riesgo

🔧 Riesgo Técnico: BAJO

• Gestilar: 0 promociones fallidas en 15 años

• Licencias 100% tramitadas

• Financiación: 60% bancaria + 40% preventas

  
  

💼 Riesgo de Mercado: MEDIO-BAJO

• Madrid: +3.2% de crecimiento anual (últimos 10 años)

• Chamartín: +4.7% anual (últimos 5 años)

• Diversificación geográfica para el cliente

  
  

⚖️ Riesgo Regulatorio: BAJO

• Ley de Vivienda: no afecta obra nueva

• Golden Visa: cliente cumple requisitos

• Fiscalidad: tratado México-España aplicable

  
  

💼 Estructura Financiera Optimizada

Para este caso, estructuramos:

• 🏢 Entidad: SL española para optimización fiscal

• 🏦 Financiación: 70% hipoteca + 30% capital propio

• 💰 Deducciones fiscales: Recuperación de IVA por actividad económica

  
  

🔍 Ahorro fiscal estimado: €15,000 anuales

✅ Decisión Final: ¿Por qué dijimos SÍ?

De 127 análisis, esta oportunidad destacó por:

• 🎯 Triple convergencia: Ubicación + Momento + Promotor

• 🔒 Riesgo controlado: Todos los factores cubiertos

• 📈 Upside significativo: Revalorización proyectada >25%

• 💸 Liquidez futura: Mercado activo de reventa

• 🧩 Encaje perfecto: Activo ideal para el perfil del cliente

  
  

📅 La próxima semana revelaremos nuestro proceso completo de due diligence que confirmó esta decisión.

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