Due Diligence Integral - Cómo Validamos Cada Euro (2/3)

Cristina Schuttmann
22 jul
2 Min. de lectura

Actualizado: 4 ago

Due Diligence que salvó €200K a nuestro cliente: Los 47 puntos que analizamos (Parte 2/4).

En la inversión de €650K en Madrid, nuestro due diligence detectó 3 riesgos críticos que podrían haber costado €200K. Aquí revelamos nuestro proceso completo.

NUESTRO DUE DILIGENCE EN 5 FASES

FASE 1: ANÁLISIS LEGAL Y URBANÍSTICO (12 puntos)

Documentación del Promotor: Escritura de constitución y poderes vigentes Cuentas anuales últimos 3 ejercicios Situación concursal y embargos Referencias bancarias y avales

Situación Urbanística: Licencia de obras: Vigente y sin condicionantes Visado colegial del proyecto Calificación urbanística definitiva Cumplimiento normativa municipal

RIESGO DETECTADO 1: Expediente sancionador Ayuntamiento por ruidos en obra anterior

Impacto: Posible retraso entrega 2-3 meses
Solución: Cláusula penalización en contrato
Ahorro: €24K en costes alquiler temporal

FASE 2: ANÁLISIS TÉCNICO Y CONSTRUCTIVO (15 puntos)

Calidad Constructiva: Memoria técnica y calidades definitivas Certificaciones energéticas y acústicas Garantías decenales y seguros Empresa constructora y subcontratistas

Cumplimiento Normativo: CTE (Código Técnico Edificación) Accesibilidad universal Instalaciones (REBT, RITE) Seguridad y salud laboral

RIESGO DETECTADO 2: Calidades memoria técnica vs comercial diferentes

Diferencia: Suelos laminado vs parquet natural
Impacto económico: €12K diferencia valor
Solución: Renegociación precio o calidades
Resultado: Descuento adicional €8K

FASE 3: ANÁLISIS FINANCIERO Y COMERCIAL (10 puntos)

Viabilidad Financiera: Plan de financiación y cronograma pagos Preventas realizadas y ritmo comercial Precios comparables zona Estructura de costes del promotor

Análisis de Demanda: Estudio demográfico del área Competencia directa en radio 1km Tiempo medio de venta zona Perfil comprador habitual

DESCUBRIMIENTO CLAVE:

Preventas: 68% vendido (vs 40% informado)
Indicador: Mayor demanda real
Oportunidad: Revalorización acelerada

FASE 4: ANÁLISIS FISCAL Y LEGAL INTERNACIONAL (5 puntos)

Para Cliente Mexicano: Aplicabilidad tratado México-España Estructura fiscal óptima (persona física vs SL) Obligaciones declarativas SHCP México Golden Visa y requisitos residencia Planificación sucesoria internacional

RIESGO DETECTADO 3: Estructura inicial generaba doble imposición

Problema: Compra persona física
Impacto: €15K/año impuestos adicionales
Solución: Estructura SL española
Ahorro: €37.5K en 2.5 años

FASE 5: ANÁLISIS DE ENTORNO Y FUTURO (5 puntos)

Desarrollo Urbanístico: Plan General Urbanístico vigente Proyectos infraestructura planificados Desarrollo comercial y servicios Conectividad transporte futuro Tendencias demográficas área

HALLAZGO EXTRAORDINARIO:

Nueva línea metro planificada (no pública)
Estación a 200m del edificio
Inauguración prevista 2026
Impacto: +15% revalorización adicional

RESUMEN ECONÓMICO DEL DUE DILIGENCE

Inversión en análisis: €12,500Riesgos detectados y mitigados:

Retraso obra: €24K ahorrados
Calidades: €8K descuento negociado
Estructura fiscal: €37.5K ahorrados
Total protegido: €69.5K
ROI del due diligence: 556%

NUESTRO EQUIPO DE ANÁLISIS

Legal: 2 abogados especialistas inmobiliarioTécnico: Arquitecto + AparejadorFinanciero: Analista riesgos inmobiliariosFiscal: Asesor fiscal internacionalMercado: Especialista en valoraciones