Equity Club Deal o préstamo hipotecario: cómo elegir modalidad de coinversión inmobiliaria

BizNexus ofrece dos vías de coinversión inmobiliaria, con perfiles de riesgo y retorno distintos: el préstamo hipotecario de primer rango y el Equity Club Deal. No son sustitutos entre sí — responden a objetivos de inversión diferentes. Este artículo compara ambas modalidades para que puedas identificar cuál encaja con tu perfil.

Préstamo hipotecario de primer rango: renta fija con garantía real

En esta modalidad, el inversor presta capital al promotor a través de una SPV, con un interés pactado contractualmente desde el inicio (8–14% anualizado) y una hipoteca de primer rango registrada sobre el activo. Es el vehículo con mayor protección estructural del catálogo de BizNexus: si algo falla, el inversor cobra antes que cualquier otro acreedor sobre ese activo.

• Rentabilidad: fija, 8–14% anualizado.

• Garantía: hipoteca de primer rango + tasación ECO + pignoración de la SPV + fianza corporativa.

• Riesgo: medio, acotado por la garantía real y el LTV máximo del 55–60%.

• Plazo: 6–18 meses, amortización bullet al vencimiento.

Equity Club Deal: participación en el beneficio, dos submodalidades

Aquí el inversor no presta: coinvierte en el capital del proyecto junto al promotor, y su retorno depende del resultado real de la operación, no de un interés fijo. Existen dos submodalidades:

Préstamo participativo — combina un componente fijo (5–7%) con uno variable (10–18%) ligado al resultado, para una rentabilidad objetivo total del 15–20%. La garantía es subordinada, respaldada por fianza corporativa. Riesgo medio-alto.

Equity directo (Club Deal) — participación pro-rata en el beneficio del proyecto, con un objetivo de MOIC de 1,2–1,5x (equivalente aproximado a un 18–25% anualizado según el plazo de la operación). Protección vía pacto de socios, SPV y cláusulas de tag-along/drag-along — pero sin garantía hipotecaria. El capital está genuinamente en riesgo.

La diferencia central: qué protege tu capital

En el préstamo hipotecario, la protección es una garantía real inscrita: la hipoteca de primer rango. En el Equity Club Deal, la protección es contractual y societaria (pacto de socios, tag-along), no una garantía real sobre el activo. Esto no hace que el Equity sea "peor" — hace que sea otro tipo de riesgo, a cambio de un mayor potencial de retorno.

Lo que comparten ambas modalidades

• Due diligence del promotor en 15 pasos (P0–P14) antes de presentar cualquier operación.

• SPV dedicada por operación, con escritura pública notarial.

• Coinversión propia de BizNexus (5–15% del capital) en la misma posición que el inversor.

• Reporting mensual de obra y trimestral financiero.

¿Para qué perfil tiene sentido cada modalidad?

El préstamo hipotecario encaja con quien prioriza preservación de capital y renta predecible sobre potencial de retorno superior. El Equity Club Deal encaja con quien busca mayor retorno potencial y acepta que ese retorno no está garantizado por una garantía real — solo por la calidad del proyecto y del promotor.

No es una decisión de "mejor o peor": es una decisión de qué tipo de riesgo estás dispuesto a asumir a cambio de qué potencial de retorno.

Preguntas frecuentes

¿Puedo combinar ambas modalidades? Sí — muchos inversores diversifican entre préstamo hipotecario y equity en distintas operaciones para equilibrar el perfil de riesgo de su cartera.

¿El Equity Club Deal tiene alguna garantía? Cuenta con pacto de socios, SPV y cláusulas de protección societaria (tag-along), pero no con una garantía hipotecaria real como el préstamo.

¿BizNexus coinvierte en ambas modalidades? Sí, entre el 5% y el 15% del capital en cada operación, en las mismas condiciones que el resto de inversores.

Rentabilidades condicionadas a la evolución de cada operación. Rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros. El Equity Club Deal implica capital en riesgo.

Siguiente paso

Si quieres hablar sobre cuál de las dos modalidades encaja mejor con tu perfil, escríbenos a info@biznexusconsulting.com o a través de nuestro formulario de contacto.